房地产并购*将至 2011年或破百起大关

　　2011年，房地产调控再次“亮剑”。 先是加息重压袭来，进一步收紧银根。再是“限购令”重靴落地，“新国八条”在房价上涨过快的大中城市细则出台。还有房产税“敲山震虎”，已经箭在弦上，牵动着地产市场的神经。其中，限购令无疑是对投机性需求“当头棒喝”，又一次将楼市推向了风口浪尖。继北京出台号称“史无前例”严格的限购令之后，限购令细则连城而至，“限购版图”逐日扩大到其他一线、二线城市，如上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京等。在新“国八条”满月之际，一线城市商品住宅的成交量陡然缩水，呈“腰斩”惨状，创近五年的*记录，但是房价却依然坚挺。房地产市场逐渐呈现出拉锯战的态势，房地产迷局中的四方博弈进入了几方僵持均衡阶段。

　　房企融资饥渴，优胜劣汰强者生存

　　房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前这些融资途径已经被一一封堵。商业银行房地产贷款的规模在收缩，且连续的加息另贷款成本增高；限购令等调控措施令售房环境迅速恶化；国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债也被叫停；信托房地产贷款比银行房地产开发贷款还严格；私募房地产基金方面，虽然本土和外资投资都加大了对华投资力度，有抬头趋势，但尚未形成气候。综上所述，房企融资陷入四面楚歌的境况。据数据显示，房企的负债率已经处于危险的高位，经营现金流严重缩水。在“真差钱”的大环境下，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样的已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。

　　私募房地产基金异军突起，千亿资金“大输血”

　　在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，私募股权房地产投资基金（简称“私募房地产基金”）在2010年呈突进之势。根据清科研究中心数据显示，2010年私募房地产基金募资来看，新募基金10支，其中披露金额的8支，披露金额的基金募集总额为18.59亿美元。从募集数量上看，比低潮的2009年上涨近4倍。从机构类型来看，2010年在募集的私募房地产基金中本土新兴机构为*热点，10支基金中本土机构募集的数量和金额分别占基金总额的90.0%和80.0%。值得注意的是，外资私募房地产基金再度大举进军房地产市场，纷纷抢滩国内楼市，尤其在风险相对较低的二三线城市的房地产市场寻找投资机会。与此同时，外资通过FDI额度大规模参与国内房地产市场投资，房地产领域的FDI大幅增长。商务部数据显示，去年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.40亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40.0%。私募房地产基金的崛起影响了行业的资金来源结构，以及房地产的开发结构和模式，对房地产的并购大潮起到推波助澜的作用。预计2011年，私募房地产基金会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产PE。

　　房地产并购*将至，全年或突破百起大关

　　2011年的开局两个月，房地产并购市场已经是波澜汹涌。根据清科研究中心数据显示，2011的1月和2月，房地产行业的并购依旧保持了去年的火爆态势，位居所有行业并购的首位。短短两个月里，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数，并购金额为11.50亿美元，并购金额将近去年全年并购总额的一半。其中，从并购类型上来看，国内并购19起，交易总额为10.47亿美元；外资并购3起，交易金额为1.03亿美元。并购的细分行业集中在房地产开发经营企业，共发生19起，并购总额为10.95亿美元；其次是房地产中介经营和物业管理领域。有VC/PE机构参与支持的并购案例3起，占所有房地产并购数量的13.6%。

　　在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下，根据今年前两个月的并购数据推算，清科研究中心预计，2011年房地产市场或将踏上并购*，超越2010年的84起记录，并购数量有望突破百起大关。

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