清科观察：《2015中国创业地产报告》发布，房地产借力双创转型、盘活存量

　　随着国内创业创新的浪潮越来越受到关注，相应的配套服务产业也有了迅速的发展。在孵化器、创业空间相继出现之后，创业地产作为一个全新的概念进入市场。在国内创业地产发展的初始阶段，其商业模式和能够提供的服务一直备受市场关注。我们已熟知了孵化器以及创客空间等商业模式，与之相比，创业地产会有哪些功能性的不同，均是我们希望了解的。在此背景下，清科研究中心特推出《2015创业地产模式研究报告》，针对创业地产的商业模式、发展背景，以及在国内的市场空间等问题进行了深入分析与介绍。

　　创业地产重在提供办公共享空间服务

　　创业地产主要是指为创业企业服务、提供长、短租业务，立志于打造创业服务生态系统的一类商业地产。国内创业地产属于新兴产业，是创业服务体系新成员。与传统创业服务机构相比，创业地产与孵化器、创客空间均有其不同的服务侧重点，主要体现在服务对象和企业自身的发展定位两方面。在服务对象方面，孵化器主要服务于IT、高科技企业；创客空间主要服务于创造发明类的创造者；而创业地产重在提供办公共享空间，对于入驻企业的行业是无限定的。在发展定位方面，孵化器的定位是孵化科技型初创企业，待创业团队毕业后，需撤离孵化器；创客空间，重在为一些有想法的发明创造者提供一些硬件设施，使许多草根创客的思想得以实现，能够创造出市场产品；而创业地产，重在打造生态式创业办公环境，为初创企业提供共享办公服务平台。

　　双创背景下创业地产成为地产开发商盘活资产的重要途径

　　2015年两会，李克强总理提出了“大众创业、万众创新”的号召，“双创”由此已然成为未来中国经济发展的新引擎。与此同时，经济结构调整与产业升级并驾齐驱。地产行业的转型也已经走到了纵深，行业库存压力倍增，急需盘活资产。在这样的背景下，房企选择业务模式转型，转向物业持有型经营，主动盘活资产已是大势所趋。目前，国内创业地产处于刚起步阶段。运营模式及盈利模式均尚未成熟，运营商也正努力的尝试摸索，去寻找更能适应市场的运营模式和盈利模式。

　　创业地产相较于传统地产而言是创新性的一步，市场规模尚未形成。因此，目前真正属于创业地产项目的案例也是屈指可数的。国内主要典型的创业地产案例包括，SOHO创始人潘石屹先生创办的SOHO 3Q、前万科副总裁毛大庆先生创办的优客工场以及万科集团旗下的万科云工坊。

　　创业地产在国内发展的市场空间有待考量

　　任何新事物的发展都有其自身经济文化的影响因素，尤其在经济领域。价格、文化和使用习惯是影响中美两国创业地产发展的主要因素，这也是业内人士普遍担心WeWork在华水土不服的关键因素，能否处理好上述问题是走出*步的关键所在。

　　首先，服务溢价很难被国人考虑进成本。WeWork收费并不低。包含了公共服务的工位月租是350～400美元，折合人民币约2200～2500元。即使不考虑中美两国人均GDP比例和位置因素，其租金也高于北京普遍创业场地的工位价格。而当价格高于自己心理预期时，中国人习惯尝试用“每平方米价格”来计算租金成本，而忽略服务增值的部分。如果照搬WeWork的定价方式，必然形成门槛，更无法吸纳“大众创业”。其次，开放精神在国内的挑战。目前国内，似乎只有科技孵化器才具备“联合办公”的基因，相同或关联行业信息对称，同一类人从了解到信任后的开放合作。而中国版WeWork如果不能产生多元化的行业聚集叠加价值，只是把五花八门的公司凑在一起，那仅仅是合租。最后，碎片化办公，移动办公的使用习惯国人是否拥有。对于美国一人公司和自由职业者来说，全日制、一周7天可使用的办公地点可能意味着节省成本，但这种趋势在国内不知需要多久才会形成主流。

　　结语：在国内创新创业大潮的背景下，创业地产已进入市场的视野，同时这也是国内一些知名地产人所领导的对国家创业、创新大潮的一次响应，为国内创业服务产业注入了更多活力，促进社会整体创业成本的降低，提高我国创业者的创业效率与成功率。创业地产活跃了国内的双创市场，无疑是国内创业创新市场的新元素，未来其发展有待探索中国路径。

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