清科观察：《2017年中国产业新城发展研究报告》发布，一个千亿级市场正悄然形成

　　近年来，国家和各地政府一直积极推行城镇化建设，我国的城镇化建设工作取得了非常大的进展，城镇化水平也在不断提高。然而，截至目前我国的城镇化率仍然不高。根据国家统计局公布的数据，2016年中国城镇化率为57.35%，远低于美国、韩国等城镇化率较高的国家。城镇化不仅是“人口的城镇化”，还包括产业、土地、社会、农村的城镇化。而产业新城在促进区域协调发展、推动新型工业化和新型城镇化融合发展等方面发挥了重要作用，已经成为稳增长、调结构的重要引擎。

　　2015年7月，国家发展改革委办公厅发布了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》（发改办地区〔2015〕1710号），要求推进产城融合示范区建设。《2017年政府工作报告》也要求扎实推进新型城镇化发展，这为产业新城发展模式后期在全国范围内的铺开提供了政策指导。

　　产业新城发展模式侧重“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，对我国城镇化发展起到了重要的加速作用，同时为产业转型升级提供了重要载体。目前，产业新城发展模式以华夏幸福倡导的PPP市场化运作模式最为典型，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。未来随着我国产业新城发展模式在国内的渗透率越来越高，我国城镇化发展的效率将得到大大提高。

　　在此背景下，清科研究中心发布《2017年中国产业新城发展研究报告》，为市场分析了这一新型城镇发展模式，并为私募股权投资基金寻找投资机会。报告共分五章，*章介绍了我国产业新城概念及发展背景；第二章分析了海外产业新城发展路径及经验；第三章分析了我国产业新城发展模式及典型案例；第四章剖析了国内典型的产业新城市场化运营商华夏幸福的发展模式；第五章介绍了产业新城未来的发展趋势及VC/PE的投资机会。

　　产业新城建设侧重“产城融合”，开创新型城镇化发展模式

　　产业新城模式强调实现“产城共融”，是工业化和城镇化相结合的一种城市发展创新方式，即典型的PPP模式（政府和社会资本合作模式）。以固安产业新城为例，产业新城模式是以“城乡一体、产城融合、生态宜居”为一体的新型城镇化模式。其核心在于将产业发展和城市发展相结合，通过发展地方特色产业带动城市发展，进而促进产业化发展。这种模式主要是先形成以工业发展为主导的特定地域，如工业园区、经济开发区等，这些特定区域在发展的过程中通过转型升级，形成以产业发展为主的集工作、生产、生活、休闲娱乐等为一体的新城。通过“以产兴城、以城带产”，进而实现“产城共融、城乡统筹、共同发展”。与传统开发区、产业园及近期发展迅速的特色小镇相比，产业新城又有其独特的特点（见下表1）：

　　注1：根据市场主流看法，广义产业园包括：开发区、工业园、特色小镇、产业新城等；相关研究文献普遍观点认为广义的产业新城包括：开发区、产业园区、特色小镇。因此，为避免概念混淆并明确研究范围，本次研究对象中的产业园、产业新城均为狭义概念。

　　注2：据相关文献记载　　

　　固安产业新城PPP市场化运作模式受肯定，树立产业新城建设模板

　　固安新城是我国产业新城PPP市场化运作模式的典型代表。在大众创业、万众创新的时代背景下，始终坚持创新驱动的固安产业新城致力于打造集产、学、研、政、金于一体的完整产业链平台。2015年7月，固安产业新城作为*的新型城镇化项目，被国务院办公厅通报表扬，并入选我国发改委首批PPP示范项目。

　　2002年，固安县政府通过招投标的方式引入战略合作者——华夏幸福，华夏幸福作为PPP模式的社会资本合作方，全权负责开发区内的投资、开发、建设、运营。合作主要采取“政府引导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造 “产业发展鲜明、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。具体合作方式则是通过政企合作、特许经营等途径，在园区内提供公共产品和服务。双方签订了排他性特许经营协议，设立三浦威特园区发展有限公司作为项目公司（SPV）。华夏幸福向项目公司投入注册资本金与项目开发资金，项目公司是投资及开发主体，负责固安产业新城区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作；固安产业新城区管委会履行政府职能，负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持。

　　收益分配模式：根据华夏幸福与河北省固安县签订的《关于整体合作开发建设经营河北省固安县约定区域的合作协议》，固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供的整体打包服务，包括设计、投资、建设、运营。双方合作的收益回报模式是使用者付费和政府付费相结合。其中，政府付费主要包括5部分：土地整理费用；基础设施建设、公共设施建设费用；产业发展服务费用；规划设计、咨询等服务费；物业管理、公共项目维护及公用事业服务费用。其主要收费模式是根据华夏幸福投入成本加一定比例的成本回报的方式进行收费。使用者收费主要包括入驻园区企业提供的租金费用。

　　华夏幸福产业新城业务收入占比超八成，产业发展服务业务几近“零成本”

　　产业新城业务成华夏幸福主要业绩支撑，毛利润高达39%。2016年华夏幸福产业新城业务营业收入达到439.79亿元，占总营业收入的82.3%，毛利率达到39.0%，远高于城市地产、物业服务等其他业务板块，是华夏幸福营业利润的主要构成。其中，产业发展服务最高，达到95.75%，综合服务业务毛利润也超过50%。可见，产业发展服务类业务几乎成为产业新城运营商“零成本”业务，为运营商带来了丰厚的利润，未来发展产业发展服务类业务将成为运营商重点打造的板块，也将形成运营商的市场核心竞争力。

　　产业新城业务占华夏幸福总业务成本的75.1%。根据华夏幸福2016年财务报告，华夏幸福业务主要分“产业新城开发建设业务”、“城市地产及其他”、“物业管理”三大部分构成。“产业新城开发建设业务”包括基础设施建设、产业发展服务、土地整理、园区综合服务及园区住宅配套服务。该业务条线总成本占比高达75.1%。其中，园区住宅配套、土地整理分别占比59%、12%。“城市地产开发”主要是北京市丰台区、河北省廊坊市、天津武清、山东文登等地区的地产开发，占比22%。

　　产业新城建设市场规模庞大，将为VC/PE基金带来重要投资机会

　　私募股权投资基金可通过多种方式参与产业新城建设，主要有以下两种：

　　*，通过基础设施建设基金或PPP基金投向产业新城项目。众所周知，PPP基金的投资方向为PPP项目，虽然目前来看，我国产业新城以PPP模式开发的案例尚不多（比较典型的为华夏幸福固安新城项目），大多产业新城的建设与运营由区域政府的开发公司负责，其资金来源主要包括债务融资、二级市场融资以及基础设施建设基金等。但随着国家对PPP模式在产业新城建设中的大力倡导，未来PPP模式在全国城镇化发展中将普及开来，PPP产业新城项目将成为我国PPP基金的又一重要投资市场，这一庞大的上亿级市场将值得PPP基金去关注和挖掘。

　　第二，通过VC/PE基金投向产业新城园区入驻企业。产业新城的创新特点之一便是拉动产业集聚，发挥协同效应，这为VC/PE基金投资提供了良好的项目来源，并提高了项目获取效率。对于入驻企业来说，产业新城建设注重产业孵化，为优质项目的产生提供了更好的环境。比如，华夏幸福成员企业火炬孵化创客邦孵化器在全国布局了30余个城市，创新孵化不仅完善了华夏幸福自身的产业平台生态体系，也为产业新城入驻企业提供了优质孵化平台。在参与方式上，私募股权机构可通过单独或与产业新城运营商合作设立VC/PE基金的方式投向园区企业。比如，华夏幸福与知合资本发起设立的河北新型显示产业发展基金，主要投向园区的入驻企业，该基金同时获得了河北省冀财产业引导基金的投资。此外，华夏幸福已经设立了总规模超百亿的产业投资基金，比如，太库创新（固安）基金，主要投资于固安新城人工智能、医疗健康、先进制造领域创新企业。

　　产业新城开发模式向市场主导转型，产业服务能力成运营商核心竞争力

　　*，开发模式由政府主导转向市场主导转型。目前，国内产业新城的开发主体由政府主导向市场化主导转型。华夏幸福标杆项目固安新城成为我国产业新城建设PPP市场化模式的典型案例。未来随着国家对PPP市场化模式的大力倡导与推广应用，PPP市场化开发模式将成为产业新城主导模式。

　　第二，融资模式趋于多元。产业新城的融资模式由传统的债务融资转向基础设施基金融资，此外，随着金融产业改革利好不断，PPP资产证券化成为新型融资渠道。在金融改革大背景下，PPP资产证券化等模式的出现将丰富运营商基础设施建设的资金渠道。为了拓宽PPP项目的融资渠道，国务院及相关部门出台的政策文件中都对PPP项目资产证券化持鼓励态度。比如，2017年3月，华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划，获得上交所受理，拟发行金额7.06亿元，成为首批PPP项目资产证券化中单园区PPP项目资产支持专项计划。随着PPP资产证券化项目范围继续扩大，证券化进程不断提速，将拓宽产业新城运营商基础设施建设的资金流入渠道。

　　第三，产业服务能力成为核心竞争力。产业新城运营商的品牌、服务和平台是需要不断强化的核心竞争力。产业新城运营商的运作模式未来有望由重资产向轻资产转型，从土地、物业开发为主转向运营、服务为主，从产业增值服务入手，加强孵化服务、融资服务、股权投资等业务拓展，从而使其收入结构更加平衡。

　　第四，运营商“跨界合作”有助加速新城产业集聚。不同产业新城运营商擅长领域有所差别，在开放市场下，运营商将各取所长、共享利益、共担风险，达到“强强联合”。未来产业新城的发展，除了具有不同优势的产业新城运营商之间相互合作，优势互补外，还可通过与其他专业领域的领头企业“强强联合”，实现资源共享，共同推进产业新城的产业转型升级。比如，2014年11月，华夏幸福与京东集团达成战略合伙，签订《固安华夏幸福京东电商综合产业园入区协议书》，拟与京东在河北固安新兴产业示范区共建京东电商运营中心。华夏幸福主导分期开发，打造电商产业集群。并协助京东落地公司每年申请国家级产业扶持专项资金，争取电子商务、物流等其它相关的产业政策扶持及奖励资金。目前，华夏幸福已与40余家行业龙头企业结成战略联盟，与30多家科研院所达成校企合作，与100多家研发机构深度对接，其中包括清华大学、中科院、航天科技集团、京东方等多家产学研龙头；已在全国40余个产业新城中，形成了百余个区域级产业集群。

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